Boligbygging

av Forbrukeradvokat Ola Fæhn

 

 

Lov om bustadoppføring regulerer rettigheter og plikter mellom deg som forbruker/byggherre og entreprenøren. Loven gjelder dersom du har en tomt som du ønsker å bygge en bolig på eller dersom du kjøper en tomt med bolig under oppføring. Er huset ferdig bygget når du kjøper det gjelder avhendingsloven. Mindre ombygning omfattes ikke, da gjelder håndverker­tjenesteloven.  Reglene om dette finner du i bustadsoppføringslova § 1 og 3.

 

Det bør alltid inngås skriftelig kontrakt, og etter bustadoppføringslova kan du kreve det. Det er utarbeidet standard­kontrakter som utgis av Norges Standardiseringsforbund, som er svært detaljerte og på enkelte områder gir deg dårligere rettigheter enn lovens normalregler. Det kan gjerne settes opp en enklere kontrakt, men da må du passe på å få med pris, betalings­måte, betalingstid, finansiering, sikkerhet, valg av materiale og hvordan det skal utføres, fremdriftsplan, tidsfrister, forsikring og når eiendommen skal overtas.

 

Vil du vite mer om dine rettigheter ved boligbygging finner du en bok om dette på www.forbrukeradvokaten.no.

 

 

 

Før bygging

 

Bruk tid på planlegging, før du begynner å bygge. I denne fasen er det viktig å tenke behov – ikke hus. Planleggingen bør skje i følgende rekkefølge;

 

• Tidshorisont – hvor lenge har du tenkt å bo i huset,
• Familiestørrelse – er det behov å planlegge for flere familiemedlemmer
• Handikaptilpasning – vil noen i familien få behov for særskilte løsninger
• Tomta – Har du tomt, så vurder hvilke rammer tomta setter
• Hus – Analyser hvordan husets behov og tomta skal slås sammen
• Vurder hvilke rom du ønsker og har behov for
• Hvilke behov har du med hensyn til utearealer
• Hvilke økonomiske rammer har du – hvilke type lån kan du få – sett opp byggebudsjett
• Hvor aktiv skal du være selv? Egeninnsats kan spare deg for noen kostnader, men det kan bli en kostbar erfaring hvis dine arbeider forsinker fremdriften til håndverkerne.
• Arkitekt eller ferdighus? Ferdighuset er normalt billigere. Dette kan jevnes ut, hvis du har tid og ressurser til å finsøke markedet etter billige bygningsprodukter.
• Egne håndverkere eller en entreprenør? Har du ikke ubegrenset med tid til å følge opp, og tekniske kunnskaper, så bør alt bort til en hovedentreprenør, selv om dette koster deg en del.  Da unngå du å bli sittende med ansvar for rørleggeren som ikke kommer, snekkeren som blir sykemeldt eller elektrikeren som skylder på at flisleggeren har skylden for at du ikke får lys på badet.
• Engasjer arkitekt eller konsulent tidlig i planleggingsfasen

 

 

Pris/Betaling

 

Prisen bør alltid avtales skriftlig, da dette kanskje er den viktigste delen av byggeavtalen. Det tryggeste vil være å få en fast pris, men du skal være klar over at entreprenøren tar seg betalt for risikoen med å forplikte seg til en fastpris. Det kan avtales at prisen skal indeksreguleres, og slike klausuler er vanlige. Prisen skal, med mindre annet er utrykkelig avtalt, inkluderer merverdiavgift. Når bygningen skrider frem kan det være behov for tilleggsarbeider. Entreprenøren kan selvsagt kreve betalt for slike, og det er viktig at slike avtaler inngås skriftelig da det erfaringsmessig oppstår mange konflikter om tilleggsarbeider. 

 

Hvordan betaling skal skje kan avtales mellom partene. Ved oppføring av bolig bør det avtales at det skal betales i takt med det arbeidet som er utført. Dette gir deg sikkerhet for at du ikke betaler for mer enn verdien av det arbeidet som er utført, særlig dersom entreprenøren går konkurs. Dersom det ikke foreligger noen avtale, skal du betale når entreprenøren har krevd det etter at du har overtatt huset. Regler om pris og betaling finner du i § 41 og 46

 

 

Garanti/Forsikring  

 

Uansett hvilken betalingsform som avtales, skal det gjenstå 10 % av kjøpesummen til huset er overtatt av deg. Dette beløpet er en sikkerhet for at entreprenøren utbedrer feil og mangler som oppdages ved overtagelsesforretningen.

 

Dersom entreprenøren går konkurs i byggeperioden kan det føre til økonomisk ruin for deg. Det er derfor bestemt at entreprenøren skal stille sikkerhet for oppfyllelse av avtalen. Sikkerheten skal gjelde i hele byggeperioden og i to år etter at du har overtatt boligen. Det betyr at sikkerheten også hjelper deg hvis du for eksempel har krav på prisavslag eller erstatning og entreprenøren ikke har penger. Sikkerhetens størrelse avhenger av hva slags avtale du har inngått. Vær klar over at du ikke er forpliktet til å betale noen del av kjøpesummen før du har sett bekreftelse på at sikkerheten er i orden.

 

Et hus under bygging kan brenne eller utsettes for en naturkatastrofe. Det er derfor viktig at huset forsikres. Etter den nye loven har entreprenøren plikt til å tegne forsikring som varer helt til du overtar huset. Det kan imidlertid avtales at forbrukeren skal tegne forsikring. Forsikringen vil normalt også ha dekning for advokatomkostninger dersom det oppstår en tvist med entreprenøren. Regler om sikkerhetsstillelser står blant annet i lovens § 12.

 

Før arbeidene kan starte opp, må du søke om byggetillatelse hos bygningsmyndighetene, dersom dette er påkrevet. Reglene finner du i plan- og bygningsloven. Mer informasjon om dette finner du på www.odin.no, www.byggforsk.no og www.forbrukeradvokaten.no.

 

 

 

 

Under bygging

 

Du har krav på å få vite hvem som er firmaets representant – byggeleder – på byggeplassen, og hvilke fullmakter han har. Byggelederen er din kontaktperson i byggeperioden. Entrepre­nøren har opplysningsplikt og frarådingsplikt, under arbeidet.

 

Frister/dagmulkt

 

Når du skal bygge bolig er det viktig å ha en skikkelig fremdriftsplan som sier når byggingen skal starte, milepæler underveis og ferdigstillelsestidspunkt. Denne bør gjøres til en del av avtalen. Dersom ferdigstillelsesdatoen overskrides har du krav på en dagmulkt som løper frem til boligen er ferdig eller i maks 100 dager. Satsen varierer mellom 0.75 og 1 promille avhengig av hva slags avtale det er snakk om. Bustadoppføringslova kap. III.

 

Dine plikter

 

Din viktigste ytelse er å betale til avtalt tid. Dersom du ikke betaler kan entreprenøren stanse arbeidet og kreve sitt tap erstattet. Han kan også heve avtalen dersom forsinkelsen er vesentlig og kreve forsinkelsesrente. Hvis du skal utføre egenarbeid, plikter du å utføre dette slik at leverandøren kan fortsette oppføringen uten at det blir forsinkelser.  Leverandøren plikter å kontrollere at de deler av bygget han skal arbeide videre med.

 

Endringer og tilleggsarbeider (som reguleres av bustadoppføringslova § 9) skaper erfaringsmessig mange konflikter. Før arbeidene igangsettes innkalles det gjerne til et møte. Det er mulig å avtale endringer på dette møtet, uten at det koster for mye. Først etter dette møtet begynner endringer å bli kostbare. Du kan i utgangspunktet kreve endringer i arbeidet eller pålegge entreprenøren å gjøre tilleggsarbeider, helt fram til huset står ferdig. Entreprenøren tjener gode penger på slike arbeider, så normalt vil det ikke være noe problem å bli enige. Det er bare i de tilfellene der entreprenøren ikke har kapasitet til å påta seg mer arbeid, du vil møte problemer. I slike tilfeller kan det kanskje være bedre om tilleggsarbeidene settes bort til et annet firma. Når det inngås avtale om endringsarbeider, bør du forsøke å få avklart kostnadene på forhånd. Skal det betales etter regning, kan overraskelsene bli store.

 

Dersom entreprenøren mener at det bør gjøres end­ringer, har han plikt til å varsle deg om dette. Det er du som avgjør om det skal gjøres endringer. Det kan avtales at entre­prenøren kan kreve å foreta mindre endringer som ikke redu­serer bolig­ens kvalitet. Hvis det blir nødvendig for deg å framsette krav om endringsarbeider, kan entreprenøren normalt kreve:

 

Endringene eller tilleggs­arbeidet må:

 

Entreprenøren kan kreve at veder­laget blir økt slik at han får dekket nødvendige kostnader med tillegg for fortjeneste/påslag. Du kan eventuell kreve reduksjon som tilsvarer hva entreprenøren sparer. Den som vil kreve justering av vederlaget, må legge fram krav om dette ganske raskt. Det er likevel mulig å komme i ettertid hvis den andre parten måtte skjønne at endringene ville føre til krav om vederlagjustering. Dette vil vanligvis være mulig bare hvis tilleggsarbeidet er av stort omfang. Entreprenøren har også krav på tilleggsvederlag for kostnader som skyldes forhold du står ansvarlig for (§ 43).

 

Avbestilling           

 

Du kan avbestille byggeprosjektet, eller deler av det, helt til du overtar huset (§ 52). Det regnes ikke som avbestilling hvis:

Entreprenøren skal i utgangspunktet ikke tape på din avbestil­ling. I mange standardkontrakter er det bestemt et fast avbestil­lingsgebyr, som ofte er satt høyt. Entreprenøren har rett til å kreve avbestillingsgebyr dersom det ikke vil virke urimelig (§ 54). Er det ikke avtalt et bestemt gebyr, har entreprenøren krav på betaling for utført arbeid, materialer som er kjøpt inn og ikke kan brukes til noe annet, og andre utgifter entre­pre­nøren har hatt (§52). I noen tilfeller kan entreprenøren ha krav på erstatning også for annet økonomisk tap, blant annet tapt fortjeneste. For å kunne kreve dette må:

 

Lagmannsretten LB-2001-02006. Etter avbestilling av kontrakt om bygging av bolig krevde entreprenøren erstatning etter budstadoppføringslova § 52. Erstatningen for tapt fortjeneste ble fastsatt skjønnsmessig til kr 300.000. 

 

Etter bygging

 

Når du overtar boligen aksepterer han bygget. I forbindelse med overtagelsen skal det holde en overtagelsesforretning, og det kan være lurt å ta med seg en fagkyndig på denne. Det skal føres protokoll over påpekte feil og mangler, og det er selvsagt svært viktig at alle synlige feil og mangler avdekkes og noteres i protokollen.

 

Mangler

 

Når boligen står ferdig skal den være i samsvar med det som er avtalt, de krav som stilles etter loven og alle offentligrettslige krav. Foreligger avvik fra dette er det mangel ved boligen. Så lenge mangelen var til stede når du overtok boligen, kan du påberope deg denne, selv om den først viser seg på et senere tidspunkt.  Bustadoppføringslova kap. IV.

 

Eidsivating lagmannsrett LE-2001-00940. Ferdighus levert speilvendt. Prisavslag skjønnsmessig satt til 100.000 kroner. 

 

Reklamasjonsfristen er fem år. Etter at du har oppdaget mangelen må du si fra innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen. Det vil si at du bør varsle så raskt som mulig. Dersom du sier fra før det er gått tre måneder er det neppe noe problem. Venter du 6-7-8 måneder med å si fra, etter at du burde oppdaget noe, kan du miste retten til å reklamere.

 

 

”HVORDAN KLAGE?”

 

 

Krav

 

Dersom det er en mangel ved boligen kan du har flere krav overfor entreprenøren. Du kan:

 

- Holde tilbake betalingen. Du kan holde tilbake så mye som er nødvendig for å sikre at kravet ditt blir dekket. Koster det kr. 100 000.- å rette feilen kan du altså holde tilbake dette beløpet. Holder du tilbake mye mer, kan du bli pålagt å betale forsinkelsesrente, og i ekstreme tilfeller kan entreprenøren stanse arbeidet eller heve avtalen. Du har litt margin, men ikke ta i for kraftig.

 

- Retting eller reparasjon. Du kan kreve retting eller reparasjon dersom dette kan skje uten at det påfører entreprenøren urimelig kostnad eller ulempe. Dette kan ofte være en praktisk og grei måte å få ordnet opp i en reklamasjon på. Entreprenøren kan kreve å få rette eller reparere en mangel, dersom det kan skje uten skade og ulempe for deg.

 

- Prisavslag. Dersom entreprenøren ikke retter eller reparerer mangelen kan du kreve et prisavslag som tilsvarer kostnadene ved å rette mangelen.

 

- Heving. Er mangelen vesentlig kan du heve avtalen.

 

- Erstatning. Står du igjen med et økonomisk tap etter å ha benyttet deg av mulighetene overfor, kan du kreve dette tapet erstattet. Du har også krav på forsinkelsesrente på pengekrav. Se www.forsinkelsesrente.no, så finner du rentesats og beregningskalkulator.

 

Ett års besiktigelse

 

Leverandøren skal sørge for at det blir avtalt besiktigelse av bygget innen ett år etter overtakelsen. Hvis alt er i orden, kan du betale ut de siste to prosentene av kontraktssummen, som er holdt igjen som sikkerhet.

 

Klager

 

”HVORDAN KLAGE?”

 

Send først en skriftlig klage til entreprenøren. Dersom du ikke når frem kan du klage saken inn for Boligtvistnemnda hvis entreprenøren er medlem av denne klageordningen. Alternativt eller hvis du er misfornøyd med avgjørelsen i Boligtvistnemnda kan saken behandles av domstolene. I kompliserte saker av stor verdi, kan det vurderes voldgift. I Bergen er det opprettet et fast voldgiftsorgan, som kalles Byggebransjens faglig juridiske råd.

 

Trenger du hjelp av advokat, har du antakeligvis en rettshjelpsdekning gjennom byggeforsikringen. En håndverksmester som grovt har forsømt sine plikter, kan du klage inn til Mesterbrevnemnda. – www.mesterbrev.no. Hvis håndverkeren har sentral godkjenningsrett, og han forsømmer seg, kan han ansvarsrett klages inn til Kommunaldepartementet.